Если обстановка в квартире перестала вам нравиться и хочется ее изменить, сделав более комфортной и рациональной, можно затеять ремонт или передвинуть мебель. Более радикальная мера - перепланировка.
Перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, требующее изменений в техническом паспорте жилого помещения. К перепланировке относят следующие виды работ: снос и монтаж ненесущих перегородок; устройство проемов в ненесущих перегородках, в том числе преобразование их в арки; заделка дверных проемов в перегородках и ненесущих стенах; устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях; замена или установка дополнительного инженерного оборудования без изменения стояков; устройство лестниц; монтаж перегородок и стен, при котором увеличивается нагрузка на перекрытия; изменение конструкции полов; устройство (перенос) ванных комнат, кухонь, туалетов; установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети; объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.
Разработка проекта перепланировки понадобится, если будет меняться конфигурация помещений квартиры по сравнению с первоначальным планом БТИ. Стоимость проекта зависит от площади квартиры и планируемых изменений (так, проект перепланировки с переносом кухни будет дороже аналогичного проекта без переноса).
В состав проекта входят: план БТИ с экспликацией по форме 1а; план помещений квартиры до перепланировки; пояснительная записка ( перечень работ); план помещений квартиры после перепланировки; план противопожарных мероприятий; архитектурно-строительные решения; инженерное оборудование, водо-, электроснабжение; акт обязательства проведения авторского надзора.
Дополнительные разделы: экспликация полов (указывается структура и покрытие полов в каждом помещении); схема гидроизоляции (в том случае, если планируется переносить или расширять ванную комнату или туалет на площадь нежилого помещения, поскольку присоединяемая площадь должна быть изолирована от протечек); план канализации и водоснабжения (нужен при переносе сантехники и изменении схемы трубной разводки); план инженерного оборудования (схема расположения сантехники, вентиляции и отопления); схема усиления несущих конструкций; план вентиляции и отопления (если планируются нестандартные решения); проект электроснабжения (если квартира в новостройке); фотомонтажи; теплотехнический расчет (если запланированы работы по демонтажу подоконного блока, увеличению дверного проема на балкон, лоджию и пр.); акустический расчет (для обоснования соответствия новых систем вентиляции нормативам шумности).
Для согласования перепланировки собственник квартиры должен предоставить в администрацию района следующие документы:
1. Заявление о перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии).
3. Проект перепланировки.
4 Технический паспорт квартиры.
5. Согласие всех членов семьи (в том числе и временно отсутствующих).
6. Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является таковым памятником).
Решение о согласовании или отказе должно быть принято не позднее чем через 45 дней после предоставления документов (при подаче через Многофункциональный центр срок исчисляется со дня передачи документов в соответствующий орган). Заявитель должен получить результат не позднее чем через 3 рабочих дня после принятия решения. После этого можно приступать к перепланировке.
Разрешения не требует: косметический ремонт помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета; устройство или разборка встроенной мебели (шкафов, антресолей), не образующих самостоятельных помещений); замена без перестановки инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству; перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни; перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (кроме случаев прокладки дополнительных подводящих сетей); замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).
Причиной отказа в перепланировке может быть: разбор несущих конструкций; увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту; установка в комнате перегородок, из-за которых размер помещения становится меньше 8 кв. м (комната теряет статус жилой и становится подсобным помещением); объединение кухни и санузла; перенос санузла в жилую комнату; соединение лоджий/балконов с комнатой путем разбора наружных стенок; перенос радиаторов на остекленный балкон (нарушение терморегуляции помещения и подводки коммуникаций); ликвидация/уменьшение сечения каналов естественной вентиляции и др.
Процедура согласования заметно упростилась для типовых, некапитальных решений: для перепланировок, входящих в утверждённый перечень (снос ненесущей перегородки без затрагивания инженерных сетей, устройство проёма в ненесущей стене и подобные), не требуется полный проект — достаточно эскиза, составленного по установленной форме, что сократило и сроки, и стоимость оформления для собственников небольших квартир. Подача документов и получение решения переведены в электронный формат через порталы государственных услуг, а результат согласования синхронизируется с данными технического учёта без дополнительного визита в БТИ.
Контроль за самовольными перепланировками усилился: несогласованные изменения фиксируются не только при плановых обходах жилищной инспекции, но и через данные управляющих компаний и показания приборов учёта, а сама процедура продажи квартиры с несогласованной перепланировкой стала сложнее — банки и покупатели чаще требуют технический паспорт, соответствующий фактической планировке, ещё на этапе одобрения ипотеки. Штраф за самовольную перепланировку не отменяет обязанности вернуть помещение в исходное состояние или узаконить изменения постфактум через суд, что на практике обходится значительно дороже, чем согласование до начала работ.
Отдельное внимание при разработке проекта стало уделяться расчёту нагрузки на перекрытия при устройстве тёплых полов, каминов и тяжёлых стяжек — эти элементы формально не относятся к перепланировке, но при превышении допустимой нагрузки требуют отдельного инженерного заключения. В части инженерных разделов проекта расширилось применение трёхмерного моделирования инженерных систем, что позволяет точнее увязать перенос сантехники и вентиляции с существующими стояками ещё до начала демонтажных работ и снизить количество отказов на стадии согласования.
