Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
На планах БТИ указываются стены, перегородки, окна и проемы, инженерные стояки, сантехническое оборудование, кухонные плиты.
Переустройство помещения включает перенос или замену инженерных сетей и сантехнического, электрического и другого оборудования.
Все изменения в помещении должны быть согласованы, с оформлением проектной и разрешительной документации. Необходимо также соблюсти СНИПы и права соседей, обеспечить сохранность здания. Согласно ст.26 Жилого кодекса РФ, переустройство или перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления. Отсутствие такого согласования станет препятствием при любых операциях с квартирой (продаже или обмене).
Согласования не требуют косметический ремонт, монтаж/демонтаж встроенной мебели и антресолей, замена инженерного оборудования на подобное по параметрам.
К число запретов относятся демонтаж и работы, ослабляющие прочность несущих конструкций; работы, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и устройствам отключения; перенос кухни и выход из санузла в жилое помещение; объединение кухни и жилого помещения при существовании газовой плиты; увеличение площади жилого помещения за счет ванной, кухни, санузла и наоборот.; установка радиаторов на лоджии и балконы; монтаж теплых полов от общедомовых систем; установка регулирующих устройств на общедомовых инженерных сетях.
Результатом несогласованной перепланировки может стать штраф, повторный штраф, обязательство привести квартиру в первоначальное состояние, продажа квартиры с торгов и выселение.
Для согласования перепланировки необходимы следующие документы: заявление о перепланировке или переустройстве по принятой форме, правоустанавливающие документы (и заверенные копии) на жилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор приватизации); проект перепланировки или переустройства помещения; технический паспорт (БТИ); согласие (письменно) всех членов семьи нанимателя; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки.
Решение о согласовании перепланировки или отказе принимается в срок до 45 дней со дня предоставления документов. После завершения перепланировки или переустройства приемная комиссия составляет акт принятия ремонтно-строительных работ.
С 2025 года порядок согласования заметно упростился для типовых случаев — часть работ, которые раньше требовали полного проекта (перенос ненесущих перегородок без изменения границ мокрых зон, устройство проёмов в перегородках, объединение санузла без переноса инженерных сетей), теперь можно согласовать по эскизу, без привлечения проектной организации. Одновременно ужесточился контроль за работами, затрагивающими несущие конструкции и газовое оборудование — здесь требования к проектной документации и техническому заключению только выросли, а проверка соответствия факту стала строже.
Основной тренд последних лет — перевод согласования в цифровой формат. Заявление, проект и техническое заключение всё чаще подаются через порталы государственных услуг, а жилищные инспекции, БТИ и Росреестр обмениваются данными напрямую, без бумажных справок от заявителя. Это сокращает фактический срок рассмотрения типовых случаев — на практике 15–20 дней вместо предельных 45 — и одновременно облегчает выявление самовольных перепланировок при любой сделке с квартирой, поскольку несоответствие фактической планировки данным Росреестра всплывает автоматически.
Отдельное направление контроля — перепланировки в новостройках со свободной планировкой: застройщики передают в инспекции исходные технические планы, и любое отклонение от них после сдачи дома в эксплуатацию рассматривается как перепланировка, требующая отдельного согласования, даже если стены были некапитальными. Перед покупкой квартиры с уже выполненным ремонтом имеет смысл заранее сверить фактическую планировку с данными технического паспорта — это исключает риск неожиданных обязательств по узаконению или демонтажу после оформления сделки.
